In Nederland staan zo’n 850.000 huurwoningen met energielabel D of lager, die een flinke verduurzamingsslag nodig hebben. Met het nieuwe impactfonds ‘Achmea Dutch Residential Impact Fund’ wil vastgoedbelegger Achmea Real Estate bijdragen aan die verduurzamingsslag. “Over anderhalf jaar moeten bouwbedrijven aan de slag zijn met de verduurzaming van honderden huurwoningen.”

Zo’n 1.000 woningen met een energielabel D of lager: die hoeveelheid hoopt fondsmanager Onno Hoff van vermogensbeheerder Achmea Real Estate de komende drie jaar te gaan verduurzamen naar energielabel A. Of zelfs aardgasloos. Dat moet met de gelden uit het ‘Achmea Dutch Residential Impact Fund’ (Adrif), het nieuwe impactfonds dat Achmea begin dit jaar heeft gelanceerd. “Het zogeheten impactbeleggen is de laatste jaren enorm in opkomst in de beleggingswereld”, vertelt Onno.

“Impactbeleggen is een vorm van duurzaam beleggen, waarbij investeerders niet alleen streven naar een mooi financieel rendement, maar ook een meetbare positieve impact op de wereld willen maken. Als vermogensbeheerder werken wij voor institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars. Zij vullen impactbeleggen vooral in met groene obligaties en gaven zo’n 2,5 jaar geleden aan de concrete invulling van impactbeleggen op het gebied van vastgoed te missen. Na interne besprekingen over de concrete invulling kwamen we tot het tastbare product ‘Parisproof maken’ van huurwoningen met energielabel D of lager. Dit product heeft niet alleen een klimaatcomponent met minder CO₂-uitstoot, maar ook een sociale component met huurderstevredenheid door te zorgen voor een lagere en betaalbare energierekening en een gezondere woning.”

Vanuit haar reguliere woningfonds Achmea Dutch Residential Fund herft Achmea al een grote hoeveelheid woningen verduurzaamd. (Foto: Achmea)

Anderhalf jaar geleden maakte Achmea Real Estate een start met de oprichting van Adrif. “In eerste instantie keken we naar de mogelijkheden om het impactbeleggen bij ons reguliere woningfonds Achmea Dutch Residential Fund onder te brengen”, vertelt Onno. “De investeerders in dat fonds gaven echter aan dat ze de twee strategieën liever apart ingevuld zien worden”, legt hij uit. “Het grootste verschil tussen de twee fondsen is dat we met onze investeerders in ons reguliere woningfonds vooral richten op nieuwbouw en nieuwere woningen, met minimaal energielabel C om te verduurzamen. Dit zorgt voor weinig risico en een stabiel rendement.” Daarbij bestaat het reguliere woningfonds van Achmea uit 7.000 woningen, waarvan inmiddels meer dan 90 procent energielabel A heeft en 62 procent gasloos is. “Bij die woningen is de noodzaak voor verduurzaming minder aanwezig.”

Parisproof maken

Bij woningen uit de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw ligt dat anders en op huurwoningen uit die periode richt Achmea Real Estate zich met Adrif. “In Nederland staan in totaal zo’n 900.000 van dat soort huurwoningen, die veelal een energielabel D of lager hebben, waarvan 50 procent van corporaties is en 50 procent van particuliere eigenaren. Met het geld uit het Adrif-fonds willen we deze woningen verduurzamen tot minimaal energielabel A en idealiter tot niveau Parisproof. Voor een grondgebonden woning komt dat neer op een energieverbruik van 35 kWh/m² en voor een appartement op 45 kWh/m²”, vertelt hij.

“We kijken momenteel naar tien projecten om aan te kopen en vervolgens te verduurzamen. Het gaat met name om portiek- en galerijwoningen, omdat we daarmee relatief eenvoudig en snel een grotere hoeveelheid woningen verduurzamen. We richten ons dus niet op koopwoningen van particulieren.” Achmea Real Estate kon pas actief naar projecten gaan zoeken na de registratie bij en de goedkeuring van de Autoriteit Financiële Markten.

Onno Hoff: "Met het geld uit het Adrif-fonds willen we deze woningen verduurzamen tot minimaal energielabel A en idealiter tot niveau Parisproof." (Foto: Karin Hexspoor)

Om de woningen te kopen, is Onno in eerste instantie bezig om ervoor te zorgen dat institutioneel beleggers geld inleggen in Adrif. “Vanuit Achmea is er bij de bekendmaking begin dit jaar 50 miljoen euro in het fonds ingelegd”, vertelt hij. “De komende anderhalf jaar willen we nog minimaal 100 miljoen euro bij andere beleggers ophalen. Van dat totale bedrag van zo’n 150 miljoen euro verwachten we zo’n 450 tot 600 woningen met een energielabel D of lager te kunnen kopen en vervolgens te verduurzamen. Het is een eerste stap, waarbij we hopen dat andere bedrijven ons gaan volgen.”

Verduurzamingsmaatregelen

Twee of drie bouwbedrijven gaan de verduurzamingsmaatregelen uitvoeren, gaat Onno verder. “Er lopen gesprekken met een paar grote aannemers, die veel ervaring met verduurzamingstrajecten hebben”, geeft hij aan. “Zo nemen we ze mee naar mogelijk interessante projecten om de kosten voor de verduurzaming in te schatten. Daarnaast vinden we de communicatie naar de bewoners toe erg belangrijk. We willen graag dat de bouwbedrijven aan hen uitleggen welke werkzaamheden ze gaan uitvoeren, wat de eventuele overlast is en dat de verduurzamingsmaatregelen zorgen voor een kleine huurverhoging. Die verhoging staat wel in verhouding tot de lagere energierekening. Bij een verduurzamingsslag naar energielabel A gaat het naar verwachting om 25 procent van de bespaarde energiekosten als huurverhoging.” Dat betekent dus dat bewoners er nog steeds financieel op vooruitgaan.

De maatregelen zelf omvatten in eerste instantie isolatiewerkzaamheden, zoals spouwmuurisolatie en het vervangen van glas en de kozijnen. Daarna volgt het verhelpen van koudebruggen om schimmel te voorkomen en mogelijk het installeren van zonnepanelen. “Om de stap van energielabel A naar gasloos te zetten, is de installatie van een warmtepomp of de aansluiting op een warmtenet nodig”, zegt Onno. “Daarbij is het ook van belang om de ventilatie op orde te brengen, bijvoorbeeld met het aanbrengen van een warmteterugwin-ventilatiesysteem. Idealiter willen we een woning in één keer naar het niveau Parisproof brengen, maar een tussenstap naar energielabel A is ook mogelijk. Voor zo’n tussenstap kiezen we als er bijvoorbeeld plannen bestaan om in een buurt een warmtenet aan te leggen. We willen in dat geval de zogeheten no-regret stappen zetten.”

Woningcorporaties

Bij die 150 miljoen euro blijft het echter niet. “Na de periode van fondsenwerving zetten we het fonds tijdelijk dicht, zodat er geen nieuwe participanten kunnen toetreden. Zo zorgen we ervoor dat alleen beleggers die in die eerste periode geld in het fonds hebben ingelegd, profiteren van het rendement [zie kader, red.] van de verduurzaamde woningen.” legt Onno uit. “Zodra de gelden voor het eerste fonds zijn verzameld en de verduurzamingsmaatregelen aan de woningen starten, openen we een tweede fonds. En daarna mogelijk nog een derde fonds. Deze aanpak zorgt ervoor dat we snel kunnen opschalen.”

Daarnaast heeft hij de interesse van veel woningcorporaties gemerkt. “Ook voor corporaties kan het fonds van waarde zijn, aangezien ze vanaf 2030 geen woningen met een energielabel E of lager meer mogen verhuren. Met Adrif richten we ons met name op woningen in de middenhuursector. Het is mogelijk dat corporaties deze huurwoningen aan ons verkopen en met dit geld vervolgens hun sociale huurwoningen verduurzamen. Samenwerking op wijkniveau om daarmee ook de sociale structuur te verbeteren kan dan een uitkomst zijn, naast de verduurzaming zelf. Als langetermijnbelegger passen wij ook goed bij de langetermijndoelen die corporaties hebben. Ik weet alleen nog niet hoe dit in de praktijk eruit komt te zien.”

Het Adrif-fonds kan groeien tot een omvang van 1 miljard euro in 2030. Dit kan neerkomen op het verduurzamen van in totaal 3.000 tot 4.000 huurwoningen met een energielabel D of lager tot minimaal energielabel A of Parisproof.

Rendement van 6 procent over 10 jaar

Het Achmea Dutch Residential Impact Fund (Adrif) koerst op een financieel rendement van gemiddeld 6 procent per jaar. Hoe komt Achmea Real Estate tot deze berekening? “Die 6 procent is onze verwachting van het rendement over tien jaar”, legt Onno Hoff uit. “Dat percentage bestaat deels, 3,5 procent, uit direct rendement: de huuropbrengst min de exploitatiekosten. De overige 2,5 procent is een inschatting van de waardegroei van de woning.” Beleggers gaan de eerste twee jaar flink investeren en gaan in de jaren daarna het rendement van hun investering terugzien. “Wanneer je dat uitsmeert over een periode van tien jaar, kom je tot een rendement van gemiddeld 6 procent per jaar.”

Tekst: Tim van Dorsten