De verduurzaming van maatschappelijk vastgoed levert een grote bijdrage aan het behalen van de doelen van het Klimaatakkoord van Parijs. Als we over minder dan vijf jaar 55 procent minder CO₂ willen uitstoten, moeten verouderde of slecht geïsoleerde gebouwen onder handen worden genomen. Tijdens een werkbezoek van Duurzaam Gebouwd delen gemeente Gouda en DWA kennis over hoe zij de opgave met beide handen beetpakken.

Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) is duidelijk over de kansen voor de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed. ‘Honderden kiloton CO₂ per jaar’ kunnen we hiermee besparen. Reden te meer voor beleidsmakers en professionals om aan de slag te gaan met strategische verduurzaming van vastgoed als onderwijs- en zorginstellingen, gemeentelijk vastgoed en gebouwen van ministeries.

Om grotere stappen te zetten met deze verduurzaming toog daarom een gezelschap van wethouders, beleidsmakers, projectleiders en professionals uit de publieke en private sector af naar gemeente Gouda. Hier werden inzichten uitgewisseld in het iconische stadhuis, dat werd gebouwd tussen 1448 en 1450, dat bekendstaat om de centrale ligging op de markt, de bestuurlijke en juridische functies… en de huwelijken. Het monumentale pand ademt historie en herinneringen uit en heeft de tand des tijds doorstaan. Toch is een renovatie aanstaande, die twee jaar duurt en in of na de zomer van 2025 begint.

Stevige ambitie

Ervoor zorgen dat het stadhuis toekomstbestendig is en blijft, valt binnen de duurzame missie van gemeente Gouda. Dat horen we van wethouder Thierry van Vugt, die onder andere de thema’s cultuur, erfgoed en vastgoed in zijn portefeuille heeft. Hij laat weten dat er ruim tachtig panden in de vastgoedvoorraad zitten. “We hebben een stevige ambitie en er moet vanuit het vastgoedperspectief een hoop gebeuren. Al in 2040, dat is tien jaar eerder dan de nationale doelstellingen, willen we al aardgasvrij en CO₂-neutraal zijn. Vanzelfsprekend is dat een uitdaging, onder meer vanwege de financiële ruimte die we beschikbaar hebben.”

Wethouder Thierry van Vugt: "We hebben een stevige ambitie en er moet vanuit het vastgoedperspectief een hoop gebeuren."

Natuurlijk gaat het niet alleen om de pot geld die ter beschikking is om het maatschappelijk vastgoed mee aan te pakken. De voorraad is kleurrijk, met allerlei vastgoedtypes en onderhoudsniveaus. “Het betreft onder andere onderwijshuisvesting, sportvastgoed en gemeentelijke gebouwen. Een aantal gebouwen stamt uit naoorlogse jaren. We weten ook dat we bijvoorbeeld nog een verduurzamingsstap moeten maken met het zwembad. Naast het onderwerp duurzaamheid zetten we bijvoorbeeld specifiek in op toegankelijkheid van het vastgoed.”

Het werkbezoek is volgens Thierry van belang voor Gouda, omdat de lat voor de verduurzamingsstrategie hoog ligt. “We ontwikkelden de plannen, met dank aan DWA, waarin we deze ambities gaan waarmaken. Het stadhuis, voor de gemeenschap een icoon, dient als inspiratie. Hiermee willen we een voorbeeld voor inwoners zijn. Vandaag gebruiken we niet alleen om onze kennis te delen, maar ook om de oren te spitsen over hoe bijvoorbeeld andere gemeenten met deze opgaves omgaan en wat we nog kunnen leren.”

Hart van de stad

De dag van het werkbezoek is niet alleen een bijzonder moment vanwege de kennisdeling tussen publieke en private partijen, maar ook vanwege de sluiting van de aanbesteding van de renovatie van het stadhuis. Projectleider herbestemming stadhuis Anne-Marie Goudzwaard vertelt: “Een complex traject met een diversiteit aan eisen. Zoals Thierry aangaf leeft het stadhuis in de harten van de mensen. We willen deze plek toegankelijker maken en toekomstbestendig maken en brachten deze wensen onder in de aanbesteding. Het goede nieuws is dat we verschillende inschrijvende aannemers hebben en daarmee op kwaliteit kunnen beoordelen.”

Anne-Marie Goudzwaard: "Het stadhuis in de harten van de mensen en we willen deze plek toegankelijker en toekomstbestendig maken." 

Een belangrijke inspiratiebron voor de verduurzaming werd gevonden door een kijkje in de keuken te nemen bij andere projecten. “Zoals in Leuven, waar we onder andere ontdekten dat het belangrijk is om een projectgroep in te richten voor mensen met een beperking. Door in de praktijk het ontwerp te laten uitproberen, ontstaan ideeën voor toegankelijkheid van je gebouw. Ook richtten we een werksessie in met jongeren, om hun perspectief mee te nemen.” Het gebouw moet in de ontwerpvisie invulling geven aan verschillende ‘dragers’: elkaar spontaan kunnen ontmoeten, vieringen en ceremonies houden, inspireren en het behoud van historische identiteit. Anne-Marie: “We werkten in het proces samen met de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE). Op het gebied van toegankelijkheid komt er een nieuwe lift naar de tweede verdieping en verbeterde bewegwijzering. En wat betreft duurzaamheid beogen we een gasloos stadhuis met tenminste 52 procent CO₂-reductie, de installatie van een warmtepomp met bodemwarmtewisselaar, een uitbreiding van het ventilatiesysteem en volledige reductie van gasverbruik.”

Verduurzamen met een visie

Wilfred van der Plas, directeur bij adviesbureau DWA, presenteerde het slotstuk. Namelijk: het verduurzamen en toekomstbestendig maken van het stadhuis. Hij trapt af door te stellen dat het belangrijk is om de lat hoog te leggen en te verduurzamen met een visie, zeker voor ‘één van de meest delicate en historische monumenten van de gemeente Gouda.’ “Als je je dit beseft, dan ervaar je spanning, want je weet dat er een pand verduurzaamd wordt met een rijke historie en een groot belang voor de gemeenschap. Dan voelt het alsof je, door de vernieuwing van het stadhuis, al is het maar voor een tijdje, het gebouw van mensen ontneemt. Dat is belangrijk om te beseffen.”

Tegelijkertijd komt er iets mooiers voor terug. Het startschot voor het project is een analyse op maakbaarheid. Zo licht Wilfred toe: “Vervolgens gaan we stapsgewijs van analyse naar besluitvorming. We werkten dit samen met het projectteam uit en keken integraal naar de opgave. Want duurzaamheid is niet alleen toegespitst op energiereductie, maar omvat veel meer. Het gaat om het hergebruik van materialen, het toepassen van natuurinclusieve maatregelen, toegankelijkheid en mobiliteit. Dat maakt duurzaamheid een complex begrip.”

Wilfred van der Plas: "We keken integraal naar de opgave, want duurzaamheid is niet alleen toegespitst op energiereductie, maar omvat veel meer."

Gaan voor goud

Uit de analyse bleek dat een reductie van schadelijke broeikasgassen van wel minimaal 52 procent mogelijk is. “We onderzochten twee varianten in meer detail. Een bronzen optie, met een hybride lucht-water warmtepomp en een gouden optie, met een volledig bodemwarmtepompsysteem. Anne-Marie lichtte al een tipje van de sluier op: het is de gouden optie geworden, met instemming van de gemeenteraad.” De aanpak die Wilfred vervolgens laat zien, illustreert de verduurzamingsstappen voor de toekomst, maar met behoud van het verleden. Zo wordt met zolder- en raamisolatie, door middel van achterzetramen met vacuümgals, de bouwkundige kant ingevuld. “Op het gebied van installatietechniek behouden we de luchtverwarming en optimaliseren we die. Koperen kanalen blijven, de luchtbehandelingskast vernieuwen we. Radiatoren worden voorzien van speedventilatoren. En we installeren een bodemwarmtepomp, een kans dankzij de geroerde bodem waar we mee te maken hebben.”

Om de kennisdelingscomponent van het werkbezoek in ere te houden, besluit Wilfred met een aantal adviezen: “Als opdrachtgever ben je de schepper van randvoorwaarden. Stel kaders, maar laat wel innovatie toe en durf een stap verder te gaan. Bied ruimte om het onmogelijke mogelijk te maken en neem iedereen mee.” Hij benoemt daarbij een aantal ‘sleutels’ tot succesvolle verduurzaming van maatschappelijk vastgoed.

Sleutels voor verduurzaming van maatschappelijk vastgoed

• Holistische aanpak: doorbreek de werelden van ‘eigen’ en maatschappelijk vastgoed en beleid
• Energietransitie: koppel gebouwen aan beleidsmatige kansen
• Financiële stabiliteit: borg de financiële middelen voor duurzame projecten
• Samenwerking: bevorder partnerschappen voor maakbare duurzaamheid

Integrale benadering

Het was tijd voor een vragenronde, waarin Rachid Ihataren, strategisch vastgoedadviseur en Lennart Motman in detail vertelden over de kansen en uitdagingen van het verduurzamen van de vastgoedobjecten van Gouda. Duurzaamheid is een breed begrip en voor ieder object is een maataanpak nodig. Bij het ene gebouw is een holistische aanpak van zowel energie, materialen als natuurinclusief bouwen een mogelijkheid, bij andere panden is dat lastiger, onder meer door bijvoorbeeld de monumentale aard van het gebouw. Hierbij loont het om met het complete projectteam kritische vragen te stellen, om duurzaamheid zo integraal mogelijk te benaderen.

Dat beaamt ook Reinier Derks van CFP Green Buildings, een van de deelnemers aan het werkbezoek. Ook hij ziet veel verschillende opgaven op gemeenten en gebouweigenaren van commercieel vastgoed afkomen. “Dat gaat om onder andere circulariteit, energietransitie en netcongestie, natuurinclusiviteit en multifunctionaliteit. Mijn advies is om met een nulmeting te beginnen en om fundamentele data als het energieverbruik en de bouwkundige staat te onderzoeken. Maak vanuit die situatie een plan en gebruik daar de juiste gereedschappen voor.” Die tools kunnen volgens Reinier een verschil maken in inzicht en in bredere verduurzaming: “Het laat je zien hoe je verschillende opgaven kunt invullen. Het verminderen van CO₂ en het berekenen van het werkelijke energieverbruik aan de hand van de WEii [Werkelijke Energie Intensiteit Indicator, red.] zijn de basis. Van daaruit is het van belang om te ontdekken of er kansen zijn rondom circulariteit, natuurinclusiviteit en multifunctionaliteit, om er maar een aantal te noemen.”

Slimme oplossingen

We treffen Thierry een laatste keer voordat de rondleiding door het stadhuis plaatsvindt, waarin zowel de technische verduurzaming als de geschiedenis en de functionaliteit van het gebouw centraal staan. Wat is voor hem het belang van het Werkbezoek dat Duurzaam Gebouwd, gemeente Gouda en DWA hier organiseerden? Thierry : “Iedereen is het wiel aan het uitvinden, maar het gaat erom dat je met elkaar de slimste oplossingen bedenkt.”

Tekst: Marvin van Kempen