Marga Hoek schreef het boek ‘Zakendoen in de Nieuwe Economie’. Ze schetst daarin de economie van morgen, die gebaseerd is op duurzame waardecreatie in zowel financieel als ecologisch en sociaal opzicht. In een serie van 3 artikelen geeft Hoek door die bril haar visie op de bouwsector. In deze laatste editie: duurzame financieringsarrangementen in de bouw. 

Onlangs was Daan Roosegaarde te gast in het televisieprogramma De Wereld Draait Door (DWDD). Voor wie hem niet kent: Studio Roosegaarde ontwikkelt sterk innovatieve technologische oplossingen voor grote maatschappelijke uitdagingen. Duurzame oplossingen die vrijwel altijd gekenmerkt worden door een soort poëtische schoonheid.

In Nederland is hij het meest bekend door zijn project Glowing Lines, een in samenwerking met wetenschappers en wegenbouwers ontwikkelde verf die overdag zonne-energie opslaat en daarmee ’s nachts de weg verlicht. In Peking bouwt hij een enorme smog-stofzuiger: vuile lucht erin, schone lucht eruit. De opgevangen stofdeeltjes worden onder hoge druk tot diamant omgezet en in sierraden verwerkt: afval bestaat niet. Door een sieraad aan te schaffen schenk je de stad 10.000 m³ schone lucht.

Niet minder, maar meer

Ik kom op Roosegaarde, omdat hij in DWDD misschien wel de beste en bondigste definitie van de nieuwe economie ooit gaf. Hij zei: “In de nieuwe wereld gaat het niet om minder, maar om meer.”

Dit geldt ook voor de bouw. Ik ben ervan overtuigd dat we ook in de bouwsector aan de vooravond staan van grote veranderingen die leiden tot meer (en meervoudige) waardecreatie. Om te beginnen is er natuurlijk de uitdaging van de installed base: er zijn in Nederland zo’n 6 miljoen woningen, waarvan 2 miljoen sociale huur, die in een matige tot zeer slechte staat verkeren. Het is het soort vraag waar Roosegaarde graag over nadenkt: wat is er nodig om al die woningen in 1 klap energieneutraal te maken?

Beter, slimmer, betaalbaarder

Daarnaast denk ik dat de klassieke bouw moet veranderen onder druk van de toekomstige vraag naar nieuwe woningen: Het Nieuwe Bouwen moet beter, slimmer en beter betaalbaar zijn. Welke partijen moeten we daarvoor koppelen en wat moet er anders dan we nu doen? Welke publiek-private samenwerkingen zijn nodig, welke kennis ontbreekt? En last but not least: welke nieuwe, creatieve financieringsarrangementen kunnen bijdragen aan opschaling en verankering van systeeminnovaties in de bouw en de gebiedsontwikkeling?

Die laatste vraag is zeer actueel, want financiering is nu nog vaak de grootste belemmering voor (grootschalige) proces- en systeeminnovatie. In mijn boek 'Zakendoen in de Nieuwe Economie' besteed ik niet voor niets een heel venster aan innovatie financiering: dáár begint het vaak. Zo beschrijf ik hoe in de nieuwe economie op een nieuwe manier wordt omgegaan om met een of meer van de volgende financieringsaspecten: tijd, spelers (nieuwe partijen of oude partijen met nieuwe rollen) en manieren van verrekening.

Marga Hoek

Het aspect ‘tijd’ komt tot uitdrukking in bijvoorbeeld een langere investeringshorizon in combinatie met een hogere restwaarde. Nu nog bouwen we gebouwen die na 30 jaar zijn ‘afgeschreven’ en waarvan de restwaarde vrijwel nul is. Technisch is het allang mogelijk gebouwen te ontwikkelen die oneindig meegaan, omdat onderdelen om de zoveel tijd worden vervangen – onderdelen die hun grondstoffenwaarde behouden, worden weer in bewerkte vorm in de grondstoffencyclus ingezet.

Opvallende samenwerkingsverbanden

Het aspect ‘spelers’ krijgt vorm door nieuwe arrangementen in de bouw. Duurzaam is niet duurder (zoals vaak ten onrechte wordt beweerd), maar vraagt doorgaans wel om veel specialistische kennis. Bedrijven hebben die niet allemaal in huis. Dus zoeken partijen elkaar op bij het gehele traject van ontwerpen, bouwen, financieren en beheer. Soms is er daarbij sprake van niet voor hand liggende combinaties: voor Roosegaardens Glowing Lines werkten een ontwikkelaar van industriële verven nauw samen met een wegenbouwer, onder regie van een kunstenaar. Bien étonné de se trouver ensemble.

De nieuwe economie kent ook andere manieren van onderlinge verrekening: financieringsarrangementen. Zoals afspraken over een gezamenlijke risicopot tussen opdrachtgever en aannemer. Meerwerk wordt uit de risicopot betaald. Probeerden partijen elkaar vroeger de risicobal toe te spelen, nu is het een gezamenlijk belang om te zorgen dat de risico's vroeg in kaart gebracht en beheerst worden. Want geld dat overblijft, wordt verdeeld en vloeit dus terug naar beide partners.  Andersom geldt de afspraak ook: blijkt de risicopot te klein, dan krijgt de aannemer nog maar de helft van zijn kosten vergoed.

Alternatieve financieringsbronnen

Tot slot proberen bedrijven in de nieuwe economie hun financieringsbehoefte an sich zo klein mogelijk te maken. Bijvoorbeeld door alternatieve financieringsbronnen te zoeken (denk aan crowdfunding) of door diensten te ruilen met gesloten beurs. We noemen dit ook wel de Trias Pecunia, een model ontwikkeld naar analogie van de bekende Trias Energetica. Ook hiermee kan de bouwsector haar voordeel doen, want juist bouwen is vaak sterk locatie- of regiogebonden. Hiermee biedt het goede kansen voor crowdfunding, want iedereen hecht waarde aan zijn directe leefomgeving. Zo is de verbouwing van de Haagse popzaal Het Paard van Troje deels met geld van de vaste bezoekers gefinancierd: geïnteresseerden konden vanaf 100 euro een stukje van de nieuwe foyer ‘kopen’.

Hoe actueel het onderwerp financiering is voor de ontwikkelingen in de bouwsector is, blijkt ook uit het onlangs opgeleverde eindrapport van de commissie Alternatieve Financieringsarrangementen Woningmarkt II. Geen nieuwe economie, wel een goede verkenning van een aantal betreft creatieve vormen van financiering zoals alternatieve vormen van garantieverstrekking, inflatiegerelateerde financiering, een gemengd woningfonds, erfpachtconstructies, een corporatiehypotheek en securitisatievormen.

Conclusie: de slimme bouwers van morgen innoveren niet alleen in materialen en processen, maar ook in financiering. Zorg dat je erbij bent!