Toekomstbestendige gebouwen passen in een duurzame maatschappij zonder sociale ontwrichting, te beginnen op de woningmarkt. Maar dan moet wonen wel betaalbaar worden. Ook voor mensen die, vaak buiten hun schuld om, niet zelfvoorzienend, weerbaar of flexibel zijn. In dit artikel gaat Hans Hidden op zoek naar mogelijke oorzaken van buitengewone prijsstijgingen van woningen.

Hiervoor gebruikt Hans vijf aspecten: inflatie, individualisme, immigratie, inregelen en implementatie. Deze ‘vijf i’-benadering biedt voldoende ruimte om ook de meest belangrijke deelaspecten in mee te nemen.

Inflatie

Wanneer het aanbod de vraag niet meer volgt en daarmee tekortschiet, krijg je prijsstijgingen (vraaginflatie). Om die vraag bij te benen volgt er krapte op de arbeidsmarkt. Er vindt looninflatie plaats en de geldhoeveelheid neemt toe, de monetaire inflatie.

Laatstgenoemde kan ook gebeuren als banken de geldkranen openzetten, geholpen door een lage rente, ofwel bestedingsinflatie in enge zin. Nog niet genoemd is belastinginflatie. Dat kan, bijvoorbeeld, door een verhoging van de OZB, de BTW, de milieutoeslag en van invoerrechten.

We maken het rijtje even af. Bij tekorten aan materialen en arbeid gaan de directe en indirecte kosten omhoog, de kosteninflatie. En wanneer partijen in de uitvoering de winst verhogen is er sprake van winstinflatie. Wat is dan de gemene deler van deze vormen van inflatie? Geldontwaarding. Wanneer de overheid, in een door haar geleide bouweconomie, de schaarste niet tegengaat, krijgen we geldontwaarding, waarbij de prijzen van woningen verder stijgen.

Individualisme

Wanneer men eigen rechten boven die van de gemeenschap stelt, spreken we van individualisme. Die eigen rechten zijn door de overheid vastgelegd in verschillende wetten, zoals de belastingwet, waardoor het kostwinnerschap is afgeschaft en waarbij het verzamelinkomen is gedefinieerd.

Samenwonen wordt nu minder aantrekkelijk gevonden en dat is vaak ook zo. ‘Alone together’ en ‘Living Apart Together’ zijn nu omarmde scenario’s. Hoe is dit zo gekomen? Laten we maar beginnen met de verlichting, lang geleden. Daarop volgde de ontkerkelijking, de emancipatie, de gezinsplanning en nu ook meer echtscheidingen (40%).

Het individualisme zorgt voor vraaginflatie bij woningen voor eenpersoons huishoudens. Helaas is in deze deelmarkt het aanbod veel kleiner dan de vraag en de voorspelling is dat dit voorlopig wel zo blijft. De prijzen van dit type woning stijgen verder of er moet snel bijgebouwd worden.

Immigratie

Wanneer mensen uit een ander land hun vaste woonplaats in Nederland hebben volgens de geldende spelregels, spreken we van legale immigratie. Doet men het niet volgens die regels, dan spreken we van illegale immigratie. De eerste groep krijgt uiteindelijk een dak boven hun hoofd. De tweede groep wil dat ook, maar krijgt dat niet.

Die vindt men dan terug onder de thuis- en daklozen. Een aantal politieke-, economische-, oorlogs- en klimaatvluchtelingen zijn potentiële immigranten die huisvesting zoeken. Eenmaal legaal moeten zij ook gehuisvest worden.  Nederland telt nu circa 18 miljoen inwoners, waarvan 5 miljoen met een migratieachtergrond: circa 3 miljoen eerste generatie die zelf in het buitenland zijn geboren, en circa 2 miljoen tweedegeneratie, waarvan de ouder(s) in het buitenland zijn geboren.

In de afgelopen 75 jaar zijn er circa 8 miljoen inwoners bijgekomen: 4,5 miljoen met een migratieachtergrond en 3,5 miljoen autochtoon. De vraag naar betaalbare woningen steeg daardoor aanzienlijk. Daar moeten we rekening mee houden in de bouwprogrammering en de financiering ervan. Dit vraagt om een visie. Is die er niet, dan treedt er vraaginflatie op, met stijgende prijzen van woningen.

Inregelen

Wanneer de overheid wetten en regels complementair maakt en niet tegenstrijdig aan elkaar laat zijn, dan spreken we van adequaat inregelen. Daar hoort nu ook Brussel als bestuurslaag bij. Om dit te bereiken is een leger aan bekwame juristen nodig, zodat politici bij ondertekening van verdragen en richtlijn geadviseerd en ondersteund worden.

Soms gebeurt dat niet en krijg je een crisis, zoals stikstof. De schaal en de noodzaak van het huisvestingsprobleem vraagt om een goed ingeregelde overheid. Helaas hebben we te maken met een instabiele politiek, met mogelijk veel splinter- en protestpartijen. Dit maakt van het inregelen een zware taak.

Wellicht biedt minder regeldruk en een betere samenwerking tussen de bestuurslagen bij de overheid enig soelaas. Wanneer men niet adequaat inregelt, dan krijgt men vertragingen bij de bouw en daarmee ook hogere indirecte kosten. Hierdoor kunnen de stichtingskosten van woningen stijgen.

Implementatie 

Hier draait het om het in de praktijk brengen van gestelde en vastgelegde doelen, met wet- en regelgeving en door middel van goedkeuringen met vergunningen. Hopelijk zijn er geen poortwachters die dit bemoeilijken. Bij het daadwerkelijk bouwen is het kostenaspect meestal doorslaggevend.

Vandaar dat ik stil wil staan bij de grond-, vastgoed- en beheerexploitatie. In alle drie de berekeningen kan men een onderscheid aanbrengen in directe en indirecte kosten. Bij gronduitgifte door de overheid worden de totale kosten verhaald met de uitgifteprijs. Dat zijn de kosten van onder andere: verwerving, sloop, sanering, bouwrijp maken, plankosten en de kosten van de infrastructuur zoals die van wegen, openbare parkeerplekken en groen.

De uitgifteprijs kan zelfs hoger uitvallen wanneer men, bij een overspannen woningmarkt, de residuele grondprijsberekening volgt. De vastgoedexploitatie wordt door de projectontwikkelaar gemaakt. Wat kost alles en wat brengt het op in de markt en is er een acceptabel rendement te halen? De beheersexploitatie geeft aan wat het kost om een gebouw te kopen en in stand te houden en wat het moet opbrengen aan huur. Goed voor diegene die het in juridisch eigendom heeft. De overheid kan de stichtingskosten bij nieuwbouw omlaag brengen, wanneer daar ruimte in de begrotingen voor is vrijgemaakt. Er zal geld bij moeten om de sociale ontwrichting op de woningmarkt tegen te gaan.

Conclusie

De woningmarkt kent verschillende deelmarkten, onder meer die voor eenpersoons- en meerpersoons huishoudens. Verder opgedeeld in huur en koop, grondgebonden of niet. Het gaat hierbij om een geleide voorraadeconomie, waar ieder jaar beleidsmatig extra woningen aan toe gevoegd mogen worden.

Om ook doorstroming mogelijk te maken moeten die wel van het juiste type zijn. We spreken van betaalbaar wonen wanneer niet meer dan één derde van het verzamelinkomen wordt verwoond. Er is nu een groot tekort aan betaalbare koop- of huurwoningen voor eenpersoons huishoudens.

Hier een aantal mogelijke deeloplossingen: minder regeldruk, sociale woningbouw crisisbestendig maken, samenwonen aantrekkelijker maken, CPC objectsubsidies, grootschalig nieuw land aanleggen en kiezen voor Sale Buy Back-constructie, waarbij de verkoper het eerste recht van terugkoop krijgt.

Tekst: Hans Hidden