In 2050 moeten er wel 7 miljoen woningen energieneutraal zijn. Die transitie is niet alleen financieel en technologisch van aard, maar ook sociaal. Voor woningcorporaties is de opgave fors, met forse investeringen. Die moeten worden terugverdiend uit inkomsten voortvloeiend uit de voorraad.

Om de financiële haalbaarheid voor deze projecten te vergroten, heeft Building Trend in samenwerkingsverband een energieverdienmodel ontwikkeld. Dit model bestaat uit een combinatie van optoppen [bestaand gebouw verhogen met bouwlaag, red.] en renovatie. Doel is om de doelstellingen van het huidige- en nieuwe energieakkoord financieel haalbaar te maken voor corporaties, want het blijkt lastig om in de praktijk tot betaalbare en realiseerbare projecten te komen.

Portiekwoningen, oude situatie

Portiekwoningen, nieuwe situatie

Het energieverdienmodel is geschikt voor rijtjeshuizen, flats en portiekwoningen met platte daken. Dit zijn types vastgoed die vaak voorkomen in de grote steden van Nederland. We illustreren het model aan de hand van een voorbeeldportiek uit de Notenbuurt in Den Haag. Voor de berekening van de investeringssom is uitgegaan van label B, de huidige huren en de bestaande huurplafonds.     

De portiek bestaat uit drie lagen met zes appartementen en een plat dak. De portiek is ideaal geschikt voor een combinatie van renovatie en optoppen, want de portiekontsluiting is eenvoudig door te trekken naar een extra woonlaag. Door de woonlaag toe te voegen met label A+++ worden extra huurinkomsten gegenereerd. Die inkomsten worden weer ingezet om de kosten van de gevelrenovatie naar label B van de overige zes appartementen te financieren.   

Het energieverdienmodel geeft ruimte aan meerdere ontwikkelscenario’s en maakt aanpasbaarheid mogelijk. Zo kunnen er appartementen of maisonnettes worden gecreëerd. De diverse scenario’s tonen een aantrekkelijke investeringssom en maken het renoveren naar energielabel B financieel haalbaar. De investeringssom werden berekend door Gertjan van den Beuken, op verzoek opvraagbaar op de website van Energieverdienmodellen. Bijkomend voordeel is het ontwikkelen van extra woningen zonder grondkosten, wat een besparing is op de investeringssom voor de realisatie van nieuwe energieneutrale woningen en corporaties.

Voor het optoppen wordt een lichtgewicht prefab HBS-constructie toegepast van ZeroReady. Dit is passiefbouwen met een energielabel A+++, met een Rc-waarde van 9,1. Het extra gewicht is minimaal en de constructie is dun: 230 cm. De prefab HBS-onderdelen worden inclusief kozijnen en triple glas geleverd. Er is sprake van een korte ruwbouwtijd: een dag per opbouw. Hierdoor wordt de overlast voor bestaande bewoners tot een minimum beperkt.

Alle daken worden voorzien van zonnepanelen en alle woningen van een warmtepomp. Deze installaties zijn tegenwoordig op lease- en koopbasis verkrijgbaar. De gevelrenovatie naar energielabel B bestaat uit het plaatsen van nieuwe kozijnen met HR++ glas en een isolerende voorzetgevel van Sto Isoned. Deze gevel is in diverse kleuren stuc af te werken en kan het project een compleet nieuwe uitstraling geven. In plaats van een voorzetgevel kan men ook kiezen voor spouwisolatie van de bestaande muren. De afbeelding rijtjeswoningen illustreert dit. Een frisse nieuwe uitstraling en een upgrade van het energieniveau zorgen voor een waardevermeerdering van het vastgoed. 

Het energieverdienmodel genereert in elke situatie een andere uitkomst van de investeringssom. De uitkomsten zijn afhankelijk van de volgende factoren: de locatie, vastgoedwaarde en de bijbehorende huur opbrengsten, het gewenste energieresultaat en het aantal te renoveren verdiepingen bestaande bouw. Hoe minder bouwlagen, hoe gunstiger het rendement van de investeringssom. Zelfs resultaten als break-even kosten zijn mogelijk met dit energieverdienmodel.

Eengezinswoningen, oude situatie

Eengezinswoningen, nieuwe situatie

Onderdeel van de sociale haalbaarheid is de bewonersstrategie. De meerderheid van de bewoners moet instemmen met de optop,- en renovatieplannen. Belangrijk is dat de bewoner altijd de wettelijke energieprestatievergoeding (EPV) krijgt aangeboden. Dat impliceert dat de woonlasten voor en na de renovatie altijd hetzelfde blijven. Tevens dienen de bewoners goed te worden begeleid tijdens inspraakprocedures en zoveel mogelijk te worden ontlast tijdens het ontwikkel,- en bouwproces.

De Rijksoverheid en gemeenten kunnen het energieverdienmodel positief ondersteunen, door meer geschikte optop zones toe te wijzen in de steden en het bestaande ontheffingsbeleid te versoepelen. Voor sommige locaties is een ontheffingsprocedure nodig op bestemmingsplan om een extra woonlaag te mogen realiseren.

Het energieverdienmodel moet per locatie altijd worden getoetst op de haalbaarheid binnen het bestemmingsplan, constructieve haalbaarheid, financiële haalbaarheid en sociale haalbaarheid van de bewoners. Meer informatie over het energieverdienmodel of de opstart van een pilotproject kun je opvragen via het e-mail adres info@energieverdienmodellen.nl.

Tekst en beeld: Copyright BuildingTrend / Heidi van der Wardt